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深圳控股转让旗下四家公司 持续退出三四线城市

来源:第一财经05月25日 19:48

有人星夜赶科场,有人辞官归故里。

当日前不久超过400家房地产开发企业在嘉兴争夺8宗土地之际,也有开发商开始抛售其位于三四线城市的项目。

深圳控股(00604.HK)在4月24日在深圳联合产权交易所启动公开挂牌出售程序,转让旗下四家地产公司即三水地产、三水投资、三水酒店及鹏基资产管理公司。该四个项目公司最终被恒大集团(03333.HK)以总价54.2亿元接盘。

获利比肩去年利润

资料显示,深圳控股旗下之三水地产、三水投资、三水酒店共同持有位于佛山三水区的项目。项目规划用地为低密度居住用地及商服用地,截止至3月31日,还有超千亩土地未开发,建好未售出的别墅为139套。三水三家项目公司权益总挂牌底价为28.15亿元,其中股权约为2.99亿元,债权为25.17亿元。

鹏基资产通过全资子公司持有江苏泰州市周山河新城的上林苑项目,规划为商住用地,该项目部分已经开发出售,但项目有建好在售、在建已经未开发的土地。鹏基资产权益挂牌底价为26.04亿元,其中股权约为11.41亿元,债权为14.63亿元。

总体而言,本次交易总代价为54.2亿元。深圳控股预计,出售事项实现29.12亿港元税后净收益,所得款项作将作一般企业用途。

据深圳控股2016年报,公司股东应占纯利为31.7亿港元,同比上升10.5%。如剔除该公司所属投资物业的公允值变动、廉价收购利得、诉讼拨备及对三四线土地项目的拨备的净影响,公司净利润则为26.15亿港元,同比上涨21.1%。

也就是说,深圳控股通过此次交易获得的净收益接近去年全年所有业务的净利润。深圳控股表示,出售交易符合公司处置三四线城市项目及优化土地储备结构的发展策略,并可实现出售收益,对公司的财务状况产生积极正面影响。

易居房地产研究院总监严跃进对第一财经表示,“并购有明显的优势。一是,并购本身有税收减免的优势,比如说递延纳税、契税减免等;二是并购贷的审查不严,而当前直接土地招拍挂市场方面的成本高,对自有资金的审核严。”

聚焦深圳大本营

此番股权转让除了对深圳控股短期业绩表现的正面影响立竿见影,更重要的是也体现了该公司的战略布局的连贯性。

根据公开资料,深圳控股从2013年开始,已在推进对三四线城市项目的处置。2013年,深圳控股就与佛山市三水区政府达成协议,退出云东海项目。此后,深圳控股持续撤退,到了2016年,对三四线城市项目的处置更成为了公司的重点工作。

2016年报显示,在1月,深圳控股与河源市政府达成协议,退还62万平方米的土地;6月,其又退还泰州商住用地,退地价格是1.16亿元,年报指出公司将继续推进泰州、三水、马鞍山等项目的处置工作。

深圳控股资本运营部总经理朱国强此前告诉第一财经,未来将聚焦深圳大本营以及东莞、惠州等环深圳区域。

在深圳,深圳控股正在推进与深圳广电、巴士集团、报业集团等国企的合作,深圳控股管理层在3月召开的业绩发布会上透露,目前已签署了相关战略合作协议。
退出三四线城市的开发、聚焦公司总部所在地深圳,并凭借国企优势与深圳多个国企开展合作获取开发用地,避开资金消耗极大的土地招拍挂市场,这是深圳市属国有房企深圳控股的规模增长之路。

深圳控股董事会主席吕华认为,“虽然目前一二线城市调控力度大,而三四线则出现回暖,但三四线城市的回暖主要受政策因素推动,三四线城市的人口、财富及经济因素难以支持该等地区的房地产持续回暖,但以后政策因素淡化后,购买行为将重回一、二线城市。”

从客观条件来看,三四线市场在过去半年时间内的繁荣为深圳控股的撤退提供较好的市场机会。据5月12日公告,深圳控股表示,在去库存政策的影响下,公司三四线项目销售回暖。4月,深圳控股主要合同销售来自马鞍山深业华府及常州深业华府项目。今年1-4月,公司总销售额为76.3亿元,同比下降8.7%,总销售面积为33万平方米,同比下降11.5%。

但是,退出三四线城市是个持续性动作,综合过往公告来看,在4月贡献收入的马鞍山项目极有可能成为深圳控股下一个处置对象。

不过值得提及的是,过去半年时间内,三四线城市去库存的状态较为理想。国家统计局发布的4月份房价数据显示,新建商品住宅价格环比涨幅前十位的城市几乎被三线城市包揽,分别为唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、西安、韶关。

深圳控股此刻退出三四线城市是否处于理想的时间节点?在2010年主要针对一二线城市的房地产调控中,同样出现过房企把资源向三四线城市倾斜的现象。多家房企的新增土地多数来自三四线城市,但两至三年后,结转收入时发现来自三四线城市的项目把公司整体利率拉低,随后调整结构回归一二线。

恒大作出的动作是通过收购介入。易居房地产研究院总监严跃进对第一财经表示,“并购有明显的优势。一是,并购本身有税收减免的优势,比如说递延纳税、契税减免等;二是并购贷的审查不严,而当前直接土地招拍挂市场方面的成本高,对自有资金的审核严。”

在2010年主要针对一二线城市的房地产调控中,同样出现过房企把资源向三四线城市倾斜的现象。多家房企的新增土地多数来自三四线城市,但两至三年后,结转收入时发现来自三四线城市的项目把公司整体利率拉低,随后调整结构回归一二线。

房企此番赶赴三四线城市的正确性,或者说深圳控股退出三四线城市的正确性将取决三四线城市火热的持续时长。调控政策会给房企业绩带来另一个物理空间的高潮,还是过往经验的无意义重复,仍待时间验证。

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编辑:大晋科技

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